土地轉讓的期限不是固定的，雙方可以約定，但前提是——不能突破國家對土地使用權出讓設定的最高年限。合同里寫多少年，都得在這個框子里。

　　根據不同用途，最高出讓年限是這樣劃分的：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地也是五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或其他用地五十年。這個分類來自《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，是硬性上限，任何轉讓行為都繞不開。

　　很多人容易混淆兩個概念，但它們處在完全不同的交易層面。

　　土地出讓與土地轉讓

　　土地出讓是土地交易的一級市場。國家把國有土地使用權在一定年限內讓渡給使用者，使用者向國家支付出讓金。操作方是國土資源管理部門，方式就是拍賣、招標、掛牌或協議出讓。這更像一個初始權利的發放過程。

　　土地轉讓則是二次流轉。已經拿到土地使用權的單位或個人，再把權利轉給第三方。這屬于二級市場，交易形式主要是出售、交換和贈與。簡單說，一個是“從國家手里拿地”，一個是“從別人手里接盤”。

　　這兩條路徑的法律關系和前置條件完全不同。出讓是你與國家之間的直接約定，轉讓則涉及到原使用權人和新權利人之間的再分配，中間可能還涉及出讓合同的承繼、開發投資額的限制等問題。

　　不把這兩個環節分清楚，交易安全就很難保證。

　　實務中，一些糾紛恰恰就出在誤將轉讓當出讓，或者忽略了原出讓合同對后續轉讓的限制。核對權利的源頭，永遠是第一步該做的事。