辦理房貸時，一手房和二手房要走的材料路徑并不完全重疊。不少人是在簽完合同后才意識到，少一份文件或者某個關聯人沒到場，整個流程就卡住了。

　　一手房這邊，有一個容易忽略的約束：共同借款人必須是主貸人的血親，而且和主貸人在同一本戶口簿上要滿一年。公積金賬號需要提前確認好狀態——主貸人、配偶、共同借款人的都要查。剩下的就是預售合同或出售合同原件、首付收據原件和復印件，以及開發商營業執照和預售許可證，這些常規材料銷售方一般會配合提供。

　　到場人員這塊，產權共有人一個都不能少。主貸人、配偶、共同借款人、產權共有人都得到。身份證、戶口簿、婚姻證明要備齊原件和復印件。有未成年子女的，出生證明也得帶上。

　　有一點常被人漏掉：產權共有人的配偶，哪怕產證上沒寫名字，同樣需要出示身份證明。

　　婚姻證明則要按實際情況來：單身的出單身證明，已婚的出結婚證。這份材料很容易在途中被遺忘，但它和整套材料是綁定的。一手房主貸人還需提供農村商業銀行存折復印件，這是放款路徑的基礎憑證。

　　二手房的差異，主要在資金流向和房齡判斷上。如果貸款打給賣方，買賣雙方都要交農村商業銀行存折復印件；如果打給買方，買方就得提供存折原件加復印件。買賣合同、首付收據和銀行轉賬憑證是共通的。

　　房齡是一個硬觸發條件。建成年代會影響貸款流程的復雜程度。1990年及以前的房子，貸款金額超過總價三成的；1990年以后的房子，貸款金額超過總價五成的——兩種情況都會觸發一個動作：由辦理機構指定的評估公司介入，對房屋進行單獨評估。這不是可選項，是流程必然會走的下一步。

　　這些規則里藏著不少需要提前判斷的節點。材料本身的完整度、親屬關系的書面證明、房齡對應的額外評估，任何一個環節缺位都可能拉長周期。在實際操作中，有些人會選擇讓有經驗的人先幫忙把整套邏輯和隱性門檻捋一遍，在提交前就排除掉可能卡住的點——上海的凡圖落戶咨詢也常遇到客戶因為房產交易與落戶資格交叉而找過來梳理，本質上都是在搶一個時間窗口。

　　搞清楚自己的交易屬于哪種放款路徑、房齡是否踩線，比盲目準備一堆復印件更有意義。

　　把這些前置條件一次弄對，才是省時間的真正辦法。